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住宅小區(qū)矛盾突出，很多人認(rèn)為這是業(yè)委會(huì)作為“類公益”組織不專業(yè)所導(dǎo)致的。業(yè)委會(huì)作為非職業(yè)化的公益性組織無(wú)法應(yīng)對(duì)社區(qū)治理中的專業(yè)問(wèn)題，如果讓其職業(yè)化，各類社區(qū)矛盾可能會(huì)迎刃而解，業(yè)主的權(quán)益也會(huì)得到應(yīng)有的保護(hù)。業(yè)委會(huì)不專業(yè)，不能依法依規(guī)運(yùn)作，確實(shí)不利于社區(qū)管理的穩(wěn)定和諧，但是，業(yè)委會(huì)真的可以職業(yè)化嗎？本律師根據(jù)自己多年物業(yè)服務(wù)法律實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)談?wù)勛约旱目捶ā?/span>
職業(yè)，即個(gè)人所從事的服務(wù)于社會(huì)并作為主要生活來(lái)源的工作，是指參與社會(huì)分工，用專業(yè)的技能和知識(shí)創(chuàng)造物質(zhì)或精神財(cái)富，獲取合理報(bào)酬，豐富社會(huì)物質(zhì)或精神生活的一項(xiàng)工作。按照百度百科的解釋：職業(yè)化就是一種工作狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，包含在工作中應(yīng)該遵循的職業(yè)行為規(guī)范(Code of Conduct)，職業(yè)素養(yǎng)，和匹配的職業(yè)技能。下面的內(nèi)容我們就根據(jù)這兩個(gè)定義并結(jié)合業(yè)委會(huì)這一組織的實(shí)際運(yùn)作來(lái)分析其是否符合職業(yè)和職業(yè)化之概念要求。
我們首先從業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生和運(yùn)作說(shuō)起，根據(jù)我國(guó)法律、行政法規(guī)及地方性法規(guī)，業(yè)委會(huì)成員最為關(guān)鍵的要求首先是具備業(yè)主身份，即：產(chǎn)權(quán)證上記載名字。相關(guān)規(guī)定并沒(méi)有要求具備一定社區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)或者掌握一定的物業(yè)管理知識(shí)。業(yè)委會(huì)成員本身并不具備職業(yè)所要求的專業(yè)技能，法律法規(guī)也不可能這樣要求。因?yàn)槿绻髽I(yè)委會(huì)成員具備社區(qū)治理和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，由于業(yè)主絕大多數(shù)有自己的職業(yè)，從事與社區(qū)工作完全不相關(guān)的工作，大部分小區(qū)是不可能選出業(yè)委會(huì)成員的。一個(gè)有自己職業(yè)的業(yè)委會(huì)成員，再讓他掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，取得復(fù)雜的社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于大多業(yè)委會(huì)成員來(lái)說(shuō)也不現(xiàn)實(shí)。從另外一個(gè)角度講，業(yè)委會(huì)成員即使具備完全的職業(yè)技能和專業(yè)知識(shí)，可以更好地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、處理業(yè)主大會(huì)授權(quán)的工作、監(jiān)督物業(yè)公司工作和處理業(yè)主矛盾。但在絕大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員不會(huì)放棄自身工作的情況下，讓他們天天處理常見(jiàn)的社區(qū)停車(chē)矛盾、鄰里糾紛，基本上也是不現(xiàn)實(shí)的，精力和時(shí)間上都不會(huì)允許他們這樣做。我們不能因?yàn)橛袔讉€(gè)典型的實(shí)例說(shuō)業(yè)委會(huì)全力以赴為小區(qū)工作而奢談他們可以職業(yè)化。我們也可以培養(yǎng)業(yè)委會(huì)成員的職業(yè)技能，讓他們能掌握物業(yè)管理的基本知識(shí)，并能在工作中實(shí)際運(yùn)用，但是在大部分業(yè)委會(huì)成員從事業(yè)委會(huì)工作實(shí)際上是“兼職”的情況下，按照本律師的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)委會(huì)即便恪盡職守，也很難與物業(yè)公司真正平等對(duì)話，因?yàn)?/span>其作為“業(yè)余選手”，根本無(wú)法與專業(yè)物業(yè)公司有效溝通，也難以維護(hù)業(yè)主利益。最終，業(yè)委會(huì)一是要借助政府對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管，加強(qiáng)物業(yè)公司服務(wù)的公開(kāi)透明；二是要借助專業(yè)的社會(huì)第三方，比如說(shuō)財(cái)務(wù)代理公司、專業(yè)工程咨詢單位或者律師事務(wù)所提供專業(yè)支持，才能做好自己工作，否則，大多數(shù)業(yè)委會(huì)都無(wú)法持續(xù)有效的工作。
也許有人說(shuō)，現(xiàn)實(shí)中有些業(yè)委會(huì)“職業(yè)化”做的非常好，甚至可以信手舉幾個(gè)例子，比如說(shuō)業(yè)委會(huì)沒(méi)有物業(yè)公司，自治管理也做的非常好，幫業(yè)主省了不少錢(qián)；有的業(yè)委會(huì)通過(guò)訴訟或非訴訟方式幫助業(yè)主維權(quán)，為業(yè)主取得的可觀的利益。由于工作的原因，本律師對(duì)北京、上海、深圳和其它一些城市的業(yè)主“自治”有一定的了解，比如說(shuō)曾經(jīng)朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì)主任舒可心，上海三湘世紀(jì)花城的業(yè)委會(huì)主任金鑫，無(wú)錫市春江花園業(yè)主委員常本靖，這些努力為業(yè)主爭(zhēng)取權(quán)利，熟悉法律法規(guī)的奉獻(xiàn)者，本律師對(duì)他們本人和所做的工作比較了解，我們也應(yīng)當(dāng)感謝他們推動(dòng)了物業(yè)管理的規(guī)范，維護(hù)的業(yè)主權(quán)利，推進(jìn)了地方主管部門(mén)的依法規(guī)范行政，促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)公開(kāi)、透明。但是這些曾經(jīng)成功的業(yè)主委員會(huì)的“職業(yè)化”，有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)主任個(gè)人的專業(yè)與全力奉獻(xiàn)不能缺失。如果一旦業(yè)委會(huì)換屆或其它原因更換了業(yè)委會(huì)成員，這些成功“職業(yè)化”的業(yè)委會(huì)又回到了曾經(jīng)的狀態(tài)。這些離不開(kāi)不計(jì)代價(jià)為小區(qū)業(yè)主付出的業(yè)委會(huì)主任或成員的職業(yè)化，實(shí)際上不具備可復(fù)制性。
當(dāng)然，業(yè)委會(huì)職業(yè)化并不等于業(yè)主的自治或自管，它應(yīng)當(dāng)有更為廣泛的含義，比如說(shuō)積極監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法為業(yè)主維權(quán)，合理分配小區(qū)停車(chē)位，依法依規(guī)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等等，這些事情大多數(shù)情況下業(yè)委會(huì)是想做好的。由于工作原因，我接觸過(guò)大量的業(yè)委會(huì)，一般來(lái)說(shuō)，剛剛成立的業(yè)委會(huì)工作積極性非常高，甚至進(jìn)行了專業(yè)分組，比如說(shuō)有管財(cái)務(wù)的、有管工程的、有管綠化的等等，但是大多數(shù)業(yè)委會(huì)很難堅(jiān)持，一開(kāi)始可能一個(gè)月一次會(huì)議，讓物業(yè)匯報(bào)工作，但是時(shí)間久了，就半年一次會(huì)議，過(guò)個(gè)一年半載會(huì)議都不一定開(kāi)了。思來(lái)想去原因就一個(gè)：沒(méi)有報(bào)酬的職業(yè)化是難以持續(xù)的。這是符合職業(yè)的功利性特點(diǎn)的。學(xué)術(shù)上職業(yè)的功利性也稱職業(yè)的經(jīng)濟(jì)性，是指職業(yè)作為人們賴以謀生的勞動(dòng)過(guò)程中所具有的逐利性一面。職業(yè)活動(dòng)中既滿足職業(yè)者自己的需要，同時(shí)，也滿足社會(huì)的需要，只有把職業(yè)的個(gè)人功利性與社會(huì)功利性相結(jié)合起來(lái)，職業(yè)活動(dòng)及其職業(yè)生涯才具有生命力和意義。通俗講，業(yè)委會(huì)的工作主要是為全體業(yè)主謀利益，而不是為自己謀利益，如果工作順風(fēng)順?biāo)€好，如果工作遇到業(yè)主的質(zhì)疑、政府的監(jiān)管、物業(yè)的不配合，業(yè)委會(huì)工作就會(huì)戛然而止，起碼這個(gè)工作不會(huì)太長(zhǎng)遠(yuǎn)，所以業(yè)委會(huì)集體辭職或停擺在業(yè)委會(huì)這個(gè)圈子里太多太多了?？傊绻麡I(yè)委會(huì)的工作不能作為謀生的手段，這就不會(huì)成為一個(gè)職業(yè)，更談不上什么職業(yè)化了。
這里，我們不排除業(yè)委會(huì)有職業(yè)化的條件，比如說(shuō)有些業(yè)委會(huì)成員是退休人員，有大量的空閑時(shí)間，或者是經(jīng)濟(jì)條件好，“有錢(qián)有閑”且愿意奉獻(xiàn)的人。他們作為業(yè)委會(huì)成員，沒(méi)有功利性，只要掌握了專業(yè)知識(shí)，遵守職業(yè)道德好像也可以職業(yè)化。但實(shí)則不然，原因有二：一是專業(yè)知識(shí)的掌握不可能。社區(qū)治理涉及的專業(yè)知識(shí)太多，法律的、財(cái)務(wù)的、工程的、人際關(guān)系的等等，大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員即使是“專職”的，但是絕大多數(shù)是不專業(yè)的，根本無(wú)法處理小區(qū)紛繁復(fù)雜的各類矛盾和社區(qū)問(wèn)題，不具備一個(gè)職業(yè)或必要的規(guī)范性、技術(shù)性和時(shí)代性，或白一點(diǎn)，就是沒(méi)有職業(yè)化的資本；二是由于我國(guó)社區(qū)的特點(diǎn)——圍墻里的物業(yè)管理模式，這就對(duì)業(yè)委會(huì)職業(yè)化要求太高。圍墻里的物業(yè)管理模式，我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一些文章來(lái)講這一模式的特殊性，簡(jiǎn)單一句話，就是小區(qū)太大，政府和相關(guān)單位對(duì)圍墻內(nèi)的公共事務(wù)管理或服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)要管的事務(wù)太多，要協(xié)調(diào)的矛盾太多。換個(gè)角度看，如果業(yè)委會(huì)職業(yè)化了，拿了小區(qū)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的高工資，而實(shí)際上工作又難以做好，自己又住在小區(qū)，各類“流言蜚語(yǔ)”估計(jì)是大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員無(wú)法承受的，所以業(yè)委會(huì)集體辭職成為常態(tài)。按照本律師的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)委會(huì)成員不是不想拿工資，而是不敢拿工資，拿了工資工作做不好，自己小區(qū)就住不下去了，這也許是大家常說(shuō)的工作和生活的圈子是不能放在一起的。
以上，本律師認(rèn)為業(yè)委會(huì)職業(yè)化著實(shí)行不通，但社區(qū)治理還在路上，社區(qū)矛盾也是要處理，在業(yè)委會(huì)不能職業(yè)化的路上如何做好業(yè)委會(huì)的工作呢？本律師也簡(jiǎn)單談?wù)勛约旱南敕ā?/span>
為了寫(xiě)好這個(gè)文章，本律師查詢了很多論文和專業(yè)文章，很多專業(yè)學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)業(yè)委會(huì)良好運(yùn)作提出了頗有見(jiàn)地的觀點(diǎn)，這里略做總結(jié)如下：一是明確業(yè)委會(huì)法律地位、權(quán)責(zé)邊界，保證其依法履職；二明確專有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)范圍、賦予業(yè)主委員會(huì)適當(dāng)?shù)墓芾頇?quán)限；三是合理報(bào)酬，保障業(yè)主委員會(huì)的收益權(quán)；四是剝離不合理職責(zé)讓業(yè)主委員會(huì)工作回歸本位，特別是明確政府主管部門(mén)職責(zé)和物業(yè)管理公司職責(zé)，并明確與業(yè)委會(huì)的職責(zé)劃分；五是強(qiáng)化公開(kāi)保障業(yè)主知情、監(jiān)督和參與權(quán)；六是多維度借助物業(yè)服務(wù)第三方機(jī)構(gòu)力量提升治理水平；七是政府服務(wù)不缺位管理不越位；八是構(gòu)建多維度業(yè)主委員會(huì)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)履職評(píng)價(jià)；九是規(guī)范博弈行為平衡全體業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和個(gè)別業(yè)主等等各方利益。
本律師認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從不同的角度，提出的解決問(wèn)題的思路都是正確的，在此基礎(chǔ)上，本律師結(jié)合長(zhǎng)期為業(yè)委會(huì)提供法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，也提出自己不成熟的想法，與各位交流：
首先，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會(huì)工作模式，業(yè)委會(huì)理性處理各類社區(qū)事務(wù)。
社區(qū)治理是一個(gè)“小社會(huì)治理”，法律、行政手段不可能解決所有的問(wèn)題，甚至只能解決小部分問(wèn)題。依據(jù)黨的組織能力和先進(jìn)作用，促進(jìn)社區(qū)矛盾解決是一條好路，但是我們目前的黨建引領(lǐng)實(shí)在不盡人意。我們不妨介紹一下新加坡的“黨建引領(lǐng)”，首先，新加坡每個(gè)議員（大多是人民行動(dòng)黨黨員）都保持與本選區(qū)選民的密切聯(lián)系，議員每周固定一個(gè)晚上接待選民、每月至少一個(gè)晚上走訪選民，通過(guò)議會(huì)代表將選民意見(jiàn)及時(shí)轉(zhuǎn)給相應(yīng)的政府部門(mén)。其次，新加坡的法定機(jī)構(gòu)——人民協(xié)會(huì)是負(fù)責(zé)社會(huì)管理和社區(qū)建設(shè)與管理的重要部門(mén)，擁有1800 多個(gè)基層組織，基層組織負(fù)責(zé)人的任命需經(jīng)本選區(qū)議員認(rèn)可。這個(gè)龐大的組織網(wǎng)絡(luò)深入到每一個(gè)社區(qū)和居民小區(qū)，在機(jī)構(gòu)建制上有效保證了居民的各類活動(dòng)按照政府的預(yù)設(shè)目標(biāo)進(jìn)行，在此前提下，居民可以積極參與社區(qū)治理，聘請(qǐng)保安、保潔公司等相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。我們目前的“紅色物業(yè)”也好，黨員優(yōu)先進(jìn)業(yè)委會(huì)也好，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)交叉任職也好，均沒(méi)有發(fā)揮黨建引領(lǐng)的真正作用。黨建引領(lǐng)并不排除業(yè)委會(huì)依法、依規(guī)運(yùn)作，只有在小區(qū)發(fā)生矛盾難以解決時(shí)，通過(guò)黨員干部的表率作用，合理引導(dǎo)業(yè)委會(huì)處理小區(qū)的各各事務(wù)，解決各類矛盾。
其次，合理界定物業(yè)服務(wù)各參與方的權(quán)利義務(wù)，給業(yè)委會(huì)良好運(yùn)作提供外部條件。
先說(shuō)說(shuō)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，小區(qū)的重大事宜均應(yīng)當(dāng)由其決定。但是由于廣大業(yè)主參與小區(qū)議事的興趣不高，業(yè)主大會(huì)的決策往往是被業(yè)委會(huì)帶節(jié)奏——業(yè)委會(huì)決定所有小區(qū)事情，按照現(xiàn)在的表決制度，業(yè)主大會(huì)走個(gè)流程即可。我國(guó)小區(qū)戶數(shù)太多，絕大多數(shù)業(yè)主無(wú)心參與小區(qū)議事，我們一定要探索業(yè)主大會(huì)有效的工作機(jī)制，比如說(shuō)有的地方規(guī)定了業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主小組制度，樓組長(zhǎng)制度等等，這些都可以更好的發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用，減少業(yè)委會(huì)的擅自妄為。
再說(shuō)說(shuō)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間是平等的民事關(guān)系，業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。但是，目前在很多小區(qū)兩者之間出現(xiàn)了一些畸形。一方面，相當(dāng)部分小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司基本上也不會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，基本上小區(qū)事情是物業(yè)說(shuō)了算，直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)矛盾重重；另一方面，一些成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)權(quán)力過(guò)大，物業(yè)公司不得不“孝敬”業(yè)委會(huì)。減少業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的矛盾，客觀講，是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到物業(yè)管理模式、社區(qū)治理和社會(huì)誠(chéng)信等等。目前來(lái)看可以做到包括通過(guò)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提升物業(yè)服務(wù)水平和透明度；提升業(yè)主的個(gè)人素質(zhì)，約束個(gè)人行為，保障小區(qū)公共利益；加強(qiáng)政府主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)監(jiān)管，減少物業(yè)公司服務(wù)水平的規(guī)范化。雖然業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司矛盾短期內(nèi)難以解決，但對(duì)于大多數(shù)小區(qū)，不建議走更換物業(yè)這一條風(fēng)險(xiǎn)很大的路徑。
第三談?wù)剺I(yè)委會(huì)和居委會(huì)的問(wèn)題。業(yè)委會(huì)一方面依賴居委會(huì)，另一方面又不斷挑戰(zhàn)居委會(huì)，而居委會(huì)角色的錯(cuò)位使其不可避免地卷入到小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司以及開(kāi)發(fā)商之間的利益紛爭(zhēng)，其“裁判員”加“運(yùn)動(dòng)員”的身份受到業(yè)主質(zhì)疑，甚至最后成了業(yè)主攻擊的對(duì)象。本律師認(rèn)為，兩者既是團(tuán)結(jié)協(xié)作的關(guān)系，又存在著監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。在處理社區(qū)居委會(huì)與業(yè)委會(huì)的關(guān)系上，要注意避免以社區(qū)居委會(huì)取代業(yè)委會(huì)，或者重視業(yè)委會(huì)而輕視居委會(huì)的兩種極端。換言之，在尊重業(yè)委會(huì)自治管理的同時(shí)，要充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。具體到工作上，二者相互協(xié)助與支持，居委會(huì)可以指出業(yè)委會(huì)工作的不足，共同改進(jìn)，但是不宜以行政管理者的身份自居。
再談?wù)務(wù)鞴懿块T(mén)與業(yè)委會(huì)，政府主管部門(mén)要支持和配合業(yè)委會(huì)的工作，既不能不作為，也不能亂作為。對(duì)于應(yīng)當(dāng)由政府執(zhí)法的小區(qū)違建、居改非、侵占公共部位的情況，應(yīng)當(dāng)加大執(zhí)法力度，不能讓其成為業(yè)委會(huì)要解決的問(wèn)題。對(duì)于業(yè)委會(huì)正常工作，業(yè)主大會(huì)正確的決定，要給予大力支持，而不應(yīng)是態(tài)度曖昧的不作為，說(shuō)實(shí)話，政府在社區(qū)事務(wù)的處理上，不作為、亂作為情況大量存在，讓人心痛。
最后，要強(qiáng)調(diào)的是要通過(guò)專業(yè)第三方賦能提升業(yè)委會(huì)的工作水平。
在業(yè)委會(huì)本身職業(yè)化并不現(xiàn)實(shí)的情況下，我們又有業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作、提升工作效能的客觀要求，業(yè)委會(huì)可以聘請(qǐng)小區(qū)的職業(yè)經(jīng)理人來(lái)做好服務(wù)，這一模式在國(guó)外有一定的普遍性，如同我們現(xiàn)在目前在一些規(guī)模較小的小區(qū)，業(yè)委會(huì)請(qǐng)一個(gè)小區(qū)經(jīng)理一方面協(xié)助業(yè)委會(huì)內(nèi)部工作，另一方面來(lái)統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理，但該模式在我國(guó)以物業(yè)公司為主導(dǎo)的圍墻式的物業(yè)管理模式下，難度極大。在這一現(xiàn)實(shí)條件下，業(yè)委會(huì)要想工作做好，要么政府無(wú)條件大力支持，比如說(shuō)政府給業(yè)委會(huì)提供免費(fèi)代理記賬服務(wù)，要么通過(guò)社區(qū)服務(wù)的第三方賦能。如果沒(méi)有政府主管部門(mén)或?qū)I(yè)第三方進(jìn)行指導(dǎo)，工作容易出現(xiàn)瑕疵，甚至錯(cuò)誤。比如說(shuō)大多數(shù)業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)流程多多少少是有問(wèn)題的，使用維修資金進(jìn)行維修具體操作上往往與政策要求有出入，更換物業(yè)公司也存在不規(guī)范，甚至違法的情況，在其內(nèi)部財(cái)務(wù)處理上更是要借助與第三方代理記賬或提供咨詢服務(wù)等等。有些工作可以由物業(yè)公司代勞，但是考慮到業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司畢竟是利益相對(duì)方，大多事務(wù)不宜由物業(yè)直接處理，而政府也不可能提供全面、長(zhǎng)期免費(fèi)的專業(yè)支持。如果真的要業(yè)委會(huì)工作做實(shí)，借助專業(yè)的律師、會(huì)計(jì)師或?qū)I(yè)的物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)也許是必然。
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