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【案情簡介】                                   

某小區(qū)會所于2005年建造,屬于小區(qū)公共建筑，并且在會所平面圖中標注了每個區(qū)塊的使用用途，有閱覽室等。該會所建成后，開發(fā)商并未按規(guī)劃設計的用途使用會所，而是將會所對外出租用于幼兒培訓。

業(yè)主認為，會所屬于小區(qū)的公共配套，開發(fā)商不能改變?yōu)樾^(qū)業(yè)主配套服務的功能屬性，更不能違反規(guī)劃設計用途。故起訴至法院，要求開發(fā)商恢復會所規(guī)劃用途。

  【代理意見】

一、原告不具有本案訴訟主體資格

（一）原告據(jù)以提起本次訴訟的業(yè)主大會決議，其表決程序違反了《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，屬于無效決議。

（二）原告起訴事項無業(yè)主大會授權，故無訴訟主體資格。

二、被告不存在變更會所用途的行為

（一）經營服務方式不等于房屋用途，被告僅調整會所內的經營服務方式，未改變會所用途。

（二）2003年上海市房屋土地資源管理局《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》中明確允許開發(fā)商自由決定會所內的具體經營服務方式。

（三）被告目前將會所用于幼兒培訓符合會所作為提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務場所的用途定義，不存在改變會所用途行為。

（四）經營服務方式不屬于規(guī)劃許可范疇，被告即便在規(guī)劃圖紙上對經營服務方式有所標注，后期也可自由調整。

（五）退一步說，假設被告改變了會所的用途，也屬于行政機關的管理權限范圍，在《物業(yè)管理條例》等規(guī)定中也明確了對于變更房屋用途的救濟途徑是報告行政機關進行處罰，原告無權據(jù)此向法院起訴。

三、被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權的行為

（一）原告未提供任何證據(jù)證明，會所在出租使用過程中產生了噪音污染等侵害其他業(yè)主相鄰權的情形發(fā)生。

（二）被告在將系爭會所出租給租客使用時，明確約定會所租賃用途為教育培訓，如果租客在租賃使用過程中侵害了其他業(yè)主的合法權益，那么侵權人也應為租客，并非被告。

綜上所述，原告就其起訴事項既不具備訴訟主體資格，也無任何法律依據(jù)和事實依據(jù)，故請求法院裁定駁回原告訴請或判決駁回原告的訴訟請求。

【判決結果】

裁定駁回原告的起訴。

【裁判文書】

原告：XX小區(qū)業(yè)主委員會，住所地上海市浦東新區(qū)。

被告：XX有限公司，住所地上海市。

原告訴被告侵權責任糾紛一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法進行了審理。

原告向本院提出訴訟請求：判令被告將小區(qū)會所的經營使用恢復到原規(guī)劃設計所確定的會所用途。事實和理由：被告的物業(yè)坐落于上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX-XXX號，在該小區(qū)的中央位置，并不是在小區(qū)周邊臨街位置。被告為系爭物業(yè)的所有權人，登記的不動產權屬性質用途為會所；本小區(qū)房產開發(fā)投資規(guī)劃時，政府部門的建設工程規(guī)劃許可證明確規(guī)劃地段5棟2號住宅樓內包含會所，即本小區(qū)2號住宅樓就是會所用途，該平面規(guī)劃圖(一層、二層)也明確標示是會所，平面圖上明確共建面積有4,812平方米,原告理解其中系爭的會所用房包含在其中；被告作為系爭小區(qū)物業(yè)的開發(fā)商，在與小業(yè)主簽訂的《上海市商品房出售合同》中，約定了其提供小區(qū)會所場所服務，然被告沒有對小業(yè)主提供該項服務義務，構成違約行為。從小區(qū)的任何通道進入會所，須通過小區(qū)中央位置；被告現(xiàn)違法完全變更系爭會所娛樂用途，將系爭2號樓出租案外人，用于經營教育機構，導致對小區(qū)安保工作帶來負荷，對安保設施加快損耗，增加安保費用。進出人員雜亂，對小區(qū)居民有通行干擾、安全影響。租賃人經營餐飲業(yè)，對小區(qū)居民有排污水、污氣、光污染等生活環(huán)境污染，舞蹈培訓對小區(qū)居民生活有聲音污染，被告的行為已經構成了侵犯小區(qū)居民的相鄰權。原告本案訴因是侵權責任，原告在本案中不向被告主張違約責任。原告起訴經過業(yè)主大會授權，當時召開業(yè)主大會后，決定分兩步處理。若協(xié)商不成，第一步先通過非訴訟與被告協(xié)商調解解決；第二步再委托律師進行訴訟。2017年2月，原告第一次起訴用益物權糾紛，調查取證后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會表決決議的部分內容已經解決，但涉及被告對業(yè)主侵權引起的糾紛尚未解決，故本案對被告提起侵權之訴。故原告的訴訟請求不是要求被告承擔違約責任，也不是要求被告承擔違約賠償責任，亦不是要求處罰被告違法行為，而是因被告非法出租行為，導致原告受到被告侵犯相鄰權，故原告在本案中只要求被告承擔停止侵權、排除妨礙的責任，即將小區(qū)會所的經營使用恢復到原規(guī)劃設計所確定的會所用途。被告雖然不是直接侵權人，但是被告的出租行為與侵權事實具有關聯(lián)性和因果關系，故原告選擇直接向被告主張承擔侵權責任。被告將會所改變用途為經營培訓機構、餐飲，已經違反了合同上約定的提供健身房之類服務義務。原告以確認系爭會所用房的使用權的基礎法律關系起訴，與以侵權責任基礎法律關系是處理同一個問題，兩者不存在矛盾，都是解決法律糾紛。業(yè)主大會因當初在不明信息的情況下，決議提出授權原告解決使用權的問題。經過訴訟調查取證到信息后，現(xiàn)在原告確定原、被告之間需要解決是侵權糾紛，通過委托律師處理法律糾紛的基礎和實質沒有變化，故原告起訴要求被告承擔侵權責任是有依據(jù)來源的。為此，原告提起本案侵權責任訴訟。

被告辯稱，原告不具有本案訴訟的主體資格。該小區(qū)的業(yè)主大會的表決決議內容中明確了要求起訴確認小區(qū)會所的所有權和使用權，而沒有授權原告以相鄰權基礎關系起訴本案及原告在本案中的訴訟請求事項，沒有授權原告要求解決系爭物業(yè)的用途糾紛的訴訟。該業(yè)主大會的表決程序違反了《物權法》和《物業(yè)管理條列》的規(guī)定，參加投票表決的業(yè)主人數(shù)未過半數(shù)，未統(tǒng)計同意業(yè)主所享有的專有部位建筑面積占整個小區(qū)物業(yè)總面積的比例；業(yè)主大會的召開與表決的會議紀要無參會人員簽名確認，記載內容與《審議選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》上記載的主要事項內容明顯不符，因表決程序違法，而該業(yè)主大會的表決決議無效。原告無權要求被告將小區(qū)會所的經營范圍恢復到原規(guī)劃設計所確定的會所用途。被告改變會所的經營范圍受行政法規(guī)調整，屬于行政機關的權限范疇，不屬于法院民事法律關系調整的范圍，原告無該訴權。系爭物業(yè)為被告所有，沒有改變不動產登記的會所用途，規(guī)劃圖標示的用途設想，在一個允許的經營范圍內，被告可以對經營服務方式的內容作調整。被告向承租人明確物業(yè)用途為會所，如果租客在使用中改變會所用途，應該是實際使用人對業(yè)主的侵權。被告與承租人明確約定房屋租賃用途為：會所(培訓教育)，服務對象限于幼兒，不存在所謂的噪音污染、光污染等環(huán)境污染的事實，也不存在增加小區(qū)安保負荷和耗損安保設施的事實。故被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權的行為，要求駁回原告訴權或者駁回原告的訴請。

本院查明，原告曾以用益物權糾紛起訴被告，本院立案受理后，原告因發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會表決決議的部分內容已經解決，原告未交案件受理費，本院按原告撤訴處理。原告在該案中訴請要求被告將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用(僅主張使用權)，并將小區(qū)會所的經營范圍恢復到原規(guī)劃設計的范圍。原告舉證其有該案訴訟主體資格的證據(jù)為：1、上海市浦東新區(qū)洋涇街道海弘居民委員會出具證明材料，內容為：“關于會所所有權和使用權及物業(yè)管理用房等問題，業(yè)委會于2015年9月24日組織了業(yè)主大會(對投票表決結果進行統(tǒng)計)，海弘居委會見證了業(yè)主大會對業(yè)主投票情況進行唱票統(tǒng)計的過程，過程公開透明。特此說明。”2、《審議選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》復印件上顯示，大會召開日期為2015年9月24日，本次大會議題為業(yè)主對會所的使用維權。3、《業(yè)委會會議記錄》復印件，時間為2015年8月24日，會議內容為：①、搞清會所的所有權和使用權；②、會所的使用范圍？按規(guī)劃經營，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會使用；③、聘請律師進行會所維權的洽談、提起訴訟等相關事宜；④、律師訴訟費；⑤、提交業(yè)主大會表決。該會議紀要上無人簽名，僅有原告蓋章。4、原告和業(yè)主大會蓋章的無署期的關于決議的列項內容：①、委托律師就小區(qū)會所所有權和使用權及物業(yè)管理用房問題，展開調查、取證、協(xié)商、談判、調解、提起訴訟。律師法律服務費(金額略)由小區(qū)創(chuàng)收支出；②、要求小區(qū)開發(fā)商將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用；③、要求查明確認會所所有權、使用權等相關事實情況；④、要求小區(qū)開發(fā)商將小區(qū)會所的經營使用恢復到原規(guī)劃設計確定的范圍。

原告起訴本案，為證明其接受業(yè)主大會的授權提供前述案件中提供的證據(jù)1、2、3、4復印件,另行提供記載時間為2015年9月24日的《業(yè)委會會議記錄》復印件，其余記載內容與前述證據(jù)3完全一致，亦無人簽名，僅有原告和業(yè)主大會蓋章。

本院經審查認為，《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。從其履行職責的范圍看，有權代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，有權履行業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會職責，需要經過嚴格的法定程序確定完成，必須依法召開業(yè)主大會；提交經業(yè)主物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票二分之一以上通過的業(yè)主大會決議等；相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體是指在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了行使物權的順暢性、保持物權的完好性，使物權的圓滿狀態(tài)不受限制，而享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權人必須是占有或控制不動產與相鄰權的相對方的不動產毗鄰，任何相鄰一方應當保證其他相鄰方正常使用不動產和安寧，要為相鄰人使用其不動產提供一定的便利，即容忍鄰人在合理范圍內使用自己的不動產。小區(qū)的業(yè)主之間在使用物業(yè)過程中受到相鄰權侵害，有權訴訟主張，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，無對物業(yè)占有和無房屋產權，其是一個組織，不能直接作為以相鄰權基礎關系的原告起訴，法定例舉業(yè)主委員會履行職責的事項中，沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以有此訴訟侵權責任主體資格的權利，但其中第(五)規(guī)定：“業(yè)主大會賦予的其他職責。”法定例舉由業(yè)主大會的共同決定的事項中也沒有規(guī)定小區(qū)業(yè)主主張相鄰權是業(yè)主大會共同決定的權利。每一個業(yè)主均依法享有獨立主張相鄰權的民事權利。故原告以相鄰權為訴因提起本案侵權責任訴訟，必須經業(yè)主特別授權，然系爭小區(qū)業(yè)主沒有對此事項議題召開過業(yè)主大會，原告未經業(yè)主授權或者經業(yè)主代表授權。原告舉證的于2015年9月24日召開業(yè)主大會及其表決決議的內容中沒有關于業(yè)主大會授權原告以相鄰權訴因提起本案侵權責任訴訟的特別授權內容?！秾徸h選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》復印件上明確該次大會議題為業(yè)主對會所的使用維權；兩份《業(yè)委會會議記錄》復印件上均無業(yè)主大會授權原告以相鄰權訴因提起本案侵權責任訴訟的特別授權內容，且其中第②點內容為：“會所的使用范圍？按規(guī)劃經營，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會使用”，這里的“按規(guī)劃經營”，僅指規(guī)劃上的用房面積數(shù)額，明確特指被告會所用房的面積一項內容，沒有其他任何內容。被告提供的證據(jù)4中的第④點：“要求小區(qū)開發(fā)商將小區(qū)會所的經營使用恢復到原規(guī)劃設計確定的范圍。”也僅指原規(guī)劃被告會所用房的面積數(shù)額，沒有包括被告的系爭房屋用途。故原告對被告以相鄰權訴因提起侵權責任訴訟，沒有經過業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主大會的授權，原告與被告使用系爭房屋的用途不存在相鄰關系或者直接的利害關系，故原告沒有起訴本案的訴訟主體資格。各小業(yè)主均依法享有獨立主張相鄰權的訴權。故本院對原告起訴本案的訴權，予以駁回。據(jù)此，裁定如下：

駁回原告的起訴。

【案例評析】